Satılık bir daireye Şişli’de bakarken insan önce fiyatı, metrekareyi ve konumu tartar. Asıl sürprizler ise başka yerden çıkar: binanın yaşından, aynı apartmandaki büro ve dükkânlardan, ilanda görülen daire ile size gezdirilen daire arasındaki farktan. Bu sayfa, bu soruların hangisine kimin cevap verdiğini ve dedektifin size sahada ne kazandırdığını anlatıyor. Şişli Dedektif, Şişli’de daire almadan önce ilanı, gezdirilen daireyi ve binanın bugünkü kullanımını sahada kayda geçirir.
Satılık bir Şişli dairesinde dedektifin baktığı yerler
Sahada iki soruya cevap aranır: Size gezdirilen daire ilandaki daire mi, bina bugün ne için kullanılıyor? Tapu kaydı, imar durumu ve yapının dayanıklılığı gibi soruların cevabı ise belgededir ve ilgili kurumdan öğrenilir. Bu iş bölümünü baştan bilmek, parayı ve zamanı doğru yere harcamanızı sağlar.
Sahada kayda geçen başlıklar şunlardır: Binanın sokağı, girişi ve cephesi ilandaki fotoğraflarla uyuşuyor mu; dairenin bulunduğu kat ve cephe söylenenle aynı mı; binada daire dışında hangi kullanımlar var; sokak gün içinde ve akşam nasıl bir görünüm alıyor. Her biri, farklı günlerde ve farklı saatlerde yapılan gözlemle tarihli olarak yazılır.
Binanın yaşıyla başlamak
Şişli’deki yapıların çok büyük bölümü eskidir: Belediyenin 2023’te açıkladığı verilere göre ilçede yaklaşık 20 bin bina var ve bunların yüzde 92’si 1999’dan önce yapılmış. Teşvikiye gibi mahalleler 1920’lerden itibaren apartman bloklarıyla büyümüştür. Yani size gösterilen dairenin bulunduğu binanın yeni olmama ihtimali yüksektir.
Eski bir bina kötü bir bina anlamına gelmez, ama doğru soruları sormanızı gerektirir. Binanın yapım tarihini ve yapı kullanma izninin olup olmadığını, binada daha önce bir yapı incelemesi ya da riskli yapı tespiti yapılıp yapılmadığını satıcıya ve bina yönetimine sorun; cevabı belediyenin imar biriminden teyit edin. Tarihî değeri olan bir yapıdaysa yapılacak tadilat için ayrıca izin gerekebileceğini de hesaba katın.
Dedektif bu sorulara teknik bir cevap vermez. Sahada yapabildiğimiz, binada süren bir yenileme çalışmasını, dış cephedeki iskeleyi ya da kullanılmayan katları görüp kaydetmektir. Bunlar, yönetime ve satıcıya sorulacak yeni sorular doğurur.
Fulya’da bir daireye bakıyorsanız
Fulya Mahallesi’nde bir alan için riskli alan kararı bulunuyor. Bu mahallede bir daire alacaksanız, tapudaki ada ve parsel numarasının o alanın içinde kalıp kalmadığını imzadan önce belediyenin imar biriminden öğrenin; bizim payımız, kurumun cevabının yanına sahadaki tabloyu koymaktır. Kararın kapsamını ve alıcıya neler sordurduğunu Mecidiyeköy, Esentepe ve Fulya notu ayrıntılı ele alır.
İlandaki fotoğraflar size gezdirilen daireye mi ait?
Bunu anlamanın yolu, ilandaki fotoğrafları sahadaki bina ve sokakla karşılaştırmaktır. Pencereden görünen manzara, balkonun sayısı ve yönü, binanın girişi, sokağın eğimi ve karşı binalar fotoğraflarda genellikle seçilebilen ayrıntılardır. Bunların sahadakiyle uyuşmaması, ilanda başka bir dairenin ya da başka bir katın fotoğraflarının kullanıldığını gösterebilir.
İlandaki adres bilgisi de karşılaştırmaya girer. İlanda yazan mahalle ya da sokak adı ile size gezdirilen binanın gerçek konumu farklıysa bu fark rapora yazılır. Alım kararını etkileyebilecek böyle bir fark, imzadan önce satıcıya ya da aracıya sorulması gereken bir sorudur.
Aynı binada büro, muayenehane ya da dükkân
Konutun yanında iş yerleri de bulunan bir apartmanda dairenin gündelik hayatı ilanda görünmeyen biçimde değişir. Harbiye ya da İnönü gibi oturanı az, iş yeri çok olan mahallelerde bir apartmanda konutla iş yerinin yan yana bulunma ihtimali daha yüksektir. Aynı kapının arkasında bir katta büro, zemin katta dükkân, üst katlarda konut olabilir.
Sahada bunun izleri açıkça görülür: kapıdaki levhalar, cephedeki tabelalar, binanın gün içindeki hareketliliği ve akşam ne kadar boşaldığı. Bu bilgiler size şu soruları sordurur: Gündüz merdivenlerde yabancı yoğunluğu olacak mı, akşam bina boş mu kalacak, ortak alanların bakımı nasıl paylaşılıyor? Bunları bina yönetimine sormak sizin işiniz; sorunun doğmasını sağlayan gözlem ise bizim raporumuzda yer alır.
Bomonti’de tablo biraz farklıdır. Eski fabrika alanının yerini konutların, bir üniversite yerleşkesinin ve iş binalarının aldığı bu bölgede yeni yapılar, eski sokaklarla yan yana durur. Burada sahada bakılan şey, dairenin bulunduğu binanın çevresinde süren inşaatlar ve sokağın yakın zamanda nasıl bir görünüm alacağına dair açık işaretlerdir.
İmzaya giderken elinizdeki kayıt
Rapor, alım kararınızı verirken elinizde duran ve satıcıyla, aracıyla ya da ailenizle konuşurken dayanabileceğiniz bir belgedir. Her başlıkta neyin görüldüğü, hangi gün ve saatte görüldüğü ve fotoğrafı yer alır; sonunda da kurumlara ve satıcıya sorulacak soruların bir listesi bulunur. Böylece fiyat konuşmasına ya da vazgeçme kararına, tahminle değil kayıtla girersiniz.
Tapu kaydını dedektif sorgulayabilir mi?
Tapu kaydı satıcının ya da sizin başvurunuzla tapu müdürlüğünden alınır; dedektif kurum kayıtlarını sorgulamaz. Dairenin kat mülkiyetli mi kat irtifaklı mı olduğu, üzerinde ipotek ya da şerh bulunup bulunmadığı bu kayıtta yazar. Satıcıdan güncel bir tapu kaydı isteyip raporla birlikte okumanızı öneririz.
Satıcıya haber vermeden bakılabilir mi?
Binanın dışı, sokak ve çevre satıcıya haber vermeden açık alandan görülebilir. Dairenin içi ise yalnız satıcının size gösterdiği kadarıyla, sizin ziyaretinizde görülür; dedektif daireye ya da binanın ortak alanlarına girmez.
Birden fazla aday daireye aynı çalışmada bakılabilir mi?
Aynı semtteki birkaç aday daire tek bir plan içinde ele alınabilir ve raporda her biri ayrı bir başlık olur. Daireler farklı mahallelerdeyse, örneğin biri Feriköy’de, biri Esentepe’deyse, sokakların gün içindeki görünümü farklı olacağı için gözlem saatleri her daire için ayrı kurulur.
Yapının dayanıklılığı hakkında rapor görüş bildirir mi?
Yapının dayanıklılığı teknik bir incelemeyle ve bu işi yapmaya yetkili kişi ya da kuruluşlarca belirlenir; dedektif bu konuda görüş bildirmez. Rapora giren, sahada görülen işaretlerdir: iskele, onarım, boş daire. Bu işaretler, teknik bir inceleme yaptırıp yaptırmamaya karar vermenize yardım eder.